Après 10 années consécutives de hausse, le marché immobilier fait face à une phase d’ajustement avec une baisse des prix et des transactions de vente et d’achat. Au cours des deux prochaines années, les prix baisseront de 5% et les transactions de 21%, selon les prévisions du département d’analyse de Bankinter. Les experts de la banque nuancent cependant : il n’y a pas lieu de s’alarmerIl s’agit d’un petit ajustement qui est très éloigné de ce qui s’est passé en 2007.
Plus précisément, ces baisses se répartiraient comme suit. Les prix baisseraient de 3 % en 2023 et de 2 % en 2024, bien que n’excluent pas une correction un peu plus importante si l’environnement de taux d’intérêt élevés se poursuit au-delà de 2024.tandis que les transactions diminueraient respectivement de 14 % et de 7 %.
En ce qui concerne le coût du logement, les analystes soulignent que la baisse interviendrait après que les prix en Espagne aient clôturé l’année 2022 avec une hausse de 5,5 % en glissement annuel.
En outre, ils soulignent que la réduction cumulée dépasserait 12 % en termes réels.La BCE estime que l’inflation s’établira à 4,6 % à la fin de l’année et qu’elle ralentira à 2,6 % l’année prochaine. « Il ne faut pas s’alarmer. Il s’agit d’un petit ajustement, qui est très éloigné de ce qui s’est passé en 2007. La principale différence est qu’il n’y a pas de surendettement comme à l’époque et qu’il n’y aura donc pas autant de pression à la vente », expliquent-ils.
En termes de transactions, ils soulignent également que la chute survient après avoir enregistré des records de 15 ans pour les unités, étant donné qu’à la fin de 2022, il y avait un total de 650 000 opérations, « soutenues par la force de la demande intérieure et le retour de l’acheteur étranger ».
Ils estiment qu’après le ralentissement, les transactions devraient se stabiliser autour de 500 000 par an, « un niveau que nous considérons comme soutenable à moyen terme ». « Contrairement à la crise immobilière de 2007, cette fois-ci, nous ne voyons pas d’offre excédentaire« , ajoutent-ils.
LES TROIS PRINCIPAUX DÉCLENCHEURS DE L’AJUSTEMENT
Quels sont les principaux moteurs de l’ajustement du marché immobilier au cours des prochaines années ? Bankinter en cite trois.
Premièrement, la le coût plus élevé du financement hypothécaire. L’Euribor 12 mois est passé de -0,5 % en décembre 2021 à près de 4 %, des niveaux qui devraient se maintenir au moins jusqu’à la fin de l’année. « Cela se traduit par une augmentation de plus de 450 euros par mois pour un nouveau prêt hypothécaire (145 000 euros en moyenne en Espagne). Par conséquent, le taux d’effort continuera d’augmenter pour atteindre des niveaux proches de 40 %, supérieurs à la moyenne historique de 35 % », affirment-ils.
D’autre part, ils mentionnent la la baisse du taux d’épargne des ménages: « L’inflation dépasse largement la croissance des salaires, réduisant ainsi le pouvoir d’achat et le taux d’épargne des ménages ».
Enfin, un troisième facteur est que la forte hausse du TRI de l’obligation espagnole à 10 ans rend l’investissement dans le logement locatif moins attractif. « Le rendement brut des logements locatifs a légèrement baissé pour atteindre 3,5 % en moyenne en Espagne, alors que le rendement de l’obligation espagnole à 10 ans a augmenté de manière significative. Ainsi, l’écart de rendement est pratiquement inexistant à l’heure actuelle ». En outre, le nouvelle loi sur le logement limitera les augmentations de loyer à 2 % cette année et à 3 % en 2024 et fixera une nouvelle référence autre que l’IPC pour les futures révisions.