Banco Santander et Mapfre ont annoncé lundi qu’ils commenceront à commercialiser leur hypothèque inversée le 20 novembre, dans un premier temps uniquement dans la ville de Madrid, mais avec l’objectif de l’offrir progressivement dans le reste du pays au cours des prochains mois.

Concrètement, la commercialisation débutera dans 101 agences de Banco Santander et 127 agences de Mapfre. Au début de l’année 2024, elle sera étendue au reste de la ville de Madrid, avec l’objectif de l’étendre au moins aux principales capitales provinciales à une date ultérieure.

Comme il s’agit d’un essai pilote, aucun objectif commercial n’a été fixé. Selon Banco Santander et Mapfre, les héritiers ont manifesté plus d’intérêt que les propriétaires.

Le nouveau prêt hypothécaire inversé sera commercialisé par Santander Mapfre Hipoteca Inversa ECF, une société constituée à parts égales par Banco Santander et Mapfre. L’assureur dispose à cet effet d’une équipe de huit personnes non exclusives, tandis que Banco Santander a quatre professionnels qui se consacreront exclusivement au produit.

Banco Santander et Mapfre considèrent que l’hypothèque inversée n’est pas un produit généraliste. Il est axé sur les plus de 65 ans, et plus particulièrement sur les clients âgés d’environ 75 ou 80 ans, étant donné que le revenu est accordé en fonction de l’espérance de vie : plus l’âge est jeune, plus le revenu perçu est faible.

D’autre part, le logement sur lequel l’hypothèque inversée est établie doit être possédé, ne pas avoir de charges hypothécaires et les propriétaires doivent être des résidents uniques. En outre, les héritiers directs (enfants) doivent être pleinement informés de la procédure.

Banco Santander et Mapfre ont également établi que les logements concernés doivent être situés dans des zones à forte liquidité et à volatilité limitée, et que leur prix d’évaluation doit être d’au moins 200 000 euros.

Grâce à l’hypothèque inversée, les clients reçoivent un prêt qui est remboursé chaque mois selon un montant fixe. Le contractant ne rembourse rien de son vivant. Après son décès, ce sont les héritiers qui remboursent le prêt consommé et ses intérêts.

En ce qui concerne la perception de la rente, il existe deux options : avec et sans rente. Dans la première option, le paiement des mensualités est garanti jusqu’au décès, puisque, avec l’hypothèque, un produit de rente viagère de Mapfre Vida est contracté.

Dans le second cas, le client ne perçoit les revenus de l’hypothèque inversée que jusqu’à la fin de son espérance de vie. Si le client vit plus longtemps que son espérance de vie calculée, il cessera de recevoir les paiements mensuels. Cette option permet de réduire la dette sur le bien immobilier, mais peut entraîner des problèmes de liquidité pour le client.

Le nouveau prêt hypothécaire inversé est assorti d’un taux d’intérêt fixe de 5,99 %. Il n’y a pas de frais d’arrangement et les coûts seront inférieurs à 600 euros. Ces frais sont constitués par l’évaluation du bien et la nécessité d’un conseil indépendant.

Selon les estimations de Banco Santander et de Mapfre, un client de 80 ans possédant un bien immobilier d’une valeur de 450 000 euros et ayant une espérance de vie de 94 ans obtiendra un revenu mensuel de 980 euros. S’il décède au terme de son espérance de vie, la dette générée, intérêts compris, sera de 50 % de la valeur sans rente, et de 70 % avec rente.

Banco Santander et Mapfre commenceront à commercialiser le nouveau produit en informant les clients intéressés et en vérifiant qu’ils remplissent les conditions requises. Si tel est le cas, ils devront être conseillés par un professionnel indépendant, non lié à l’entité ou à l’assureur, conformément à la réglementation en vigueur.

Le conseil indépendant est absolument obligatoire et les héritiers directs doivent être présents lors du processus de conseil pour que l’opération soit formalisée.

Les deux conseillers enregistrés par Banco Santander et Mapfre sont actuellement Afi Seniors et le cabinet d’avocats Exequator. Cependant, tout conseiller proposé par le client et qui remplit les conditions requises peut être accepté.

Au décès des titulaires de l’hypothèque, les héritiers disposeront d’une période de neuf mois, pendant laquelle ils ne paieront pas d’intérêts, pour décider de ce qu’ils feront de la charge de l’hypothèque. En ce sens, ils peuvent vendre le bien et conserver le montant restant après paiement de la dette, ou conserver le bien en annulant le prêt, ou renoncer directement à l’héritage, ce qui entraînerait automatiquement une procédure de saisie judiciaire du bien.