De plus en plus de personnes ayant un prêt hypothécaire à taux variable envisagent de passer à un taux fixe face à la hausse vertigineuse de l’Euribor, qui renchérit déjà les remboursements de plus de 2 000 euros par an en moyenne. Aujourd’hui, l’indice hypothécaire par excellence est remonté à 2,223% en taux journalier, plaçant la moyenne provisoire pour septembre à 1,994%.

La première vice-présidente du gouvernement et ministre des Affaires économiques et de la Transformation numérique, Nadia Calviño, a rappelé lors d’un événement qu’il existe des facilités pour déplacer le prêt à partir de 2019. Il existe plusieurs formules possibles, bien que les clients soient actuellement confrontés à un scénario de changements sur le marché hypothécaire. La plupart des entités augmentent les taux d’intérêt fixes et il est de plus en plus difficile de trouver des prix qui soient rentables. En général, les hypothèques fixes dépassent déjà 2,5 % de TAEG, alors qu’il y a quelques mois à peine, elles étaient disponibles à 1 % de TAEG, voire moins. Et le fait est que les banques ont maintenant intérêt à orienter les contrats vers des hypothèques variables, avec lesquelles elles obtiennent plus de marge en raison de la hausse de l’Euribor. Les experts vous conseillent donc de faire le calcul et de ne pas vous reposer sur vos lauriers.

« Les prêts hypothécaires fixes ne sont plus les prêts hypothécaires vedettes des banques, dont les intérêts commerciaux se sont déplacés vers les prêts hypothécaires variables », explique Roams, conseiller numérique en finances personnelles. « Il est possible que nous soyons face aux dernières opportunités, face à un Euribor qui s’emballe, d’obtenir des hypothèques fixes à un prix raisonnable que certaines entités offrent encore », disent-ils.

Subrogation et novation

Il y a deux façons de passer d’un taux variable à un taux fixe : en subrogation ou novation hypothécaire. La première se produit lorsque le prêt est transféré d’une entité financière à une autre. La seconde repose sur la modification de toute clause hypothécaire par le biais d’un accord avec l’institution financière elle-même. Dans les deux cas, vous cessez de payer une mensualité variable, qui fluctue en fonction du taux Euribor, et commencez à payer une mensualité fixe qui offre une stabilité pendant toute la durée du prêt.

La subrogation entraîne généralement une modification de certaines des conditions, telles que le taux d’intérêt auquel le prêt hypothécaire était initialement soumis. Dans le cadre d’une novation hypothécaire, le taux d’intérêt, le capital, la durée de remboursement ou les conditions de bonification peuvent être modifiés.

Il existe une troisième voie qui consiste à contracter un nouveau prêt hypothécaire en annulant le précédent. Dans ce cas, toutes les formalités d’annulation et de formalisation d’un prêt doivent être effectuées et payées.

Coûts associés

Le processus de passage d’une hypothèque variable à une hypothèque fixe entraîne un certain nombre de coûts pour les consommateurs, dont les suivants honoraires pour la réalisation de l’opération bancaire et les frais de réévaluation du bien.

En cas de subrogation, il est également possible d’ajouter une commission d’arrangement (à condition qu’il y en ait une dans l’hypothèque signée avec la nouvelle banque). Il y a également des frais de notaire, d’enregistrement et d’agence, qui sont payés par l’institution financière où le nouveau prêt est signé.

Tant pour la subrogation que pour la novation, la nouvelle loi hypothécaire établit le paiement d’une commission bancaire, qui dépendra de chaque entité.

Le site frais de novation hypothécaire varie généralement entre 0% et 1%. du pourcentage de l’encours du prêt hypothécaire.

Dans le subrogation il est possible que certaines banques ne l’appliquent pas. Dans le cas où ils l’appliquent, à condition que son existence et son coût soient mentionnés dans l’acte de prêt, il varie en fonction de facteurs tels que le taux d’intérêt (fixe ou variable) et la durée de remboursement de l’hypothèque. Dans les prêts hypothécaires variables signés après le 16 juin 2019 (date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi hypothécaire), la commission peut être de 0,25% pendant les 3 premières années ou de 0,15% jusqu’à la cinquième année.. Après ces 3 ou 5 ans respectivement, il n’y a plus de frais à payer.

Les coûts découlant de la évaluation -qui peuvent se situer entre 200 et 400 euros – varient selon le bien et aussi selon le type d’opération effectuée. Dans une subrogation, l’évaluation du bien doit être payée, tandis que dans une novation, elle ne l’est que si elle est nécessaire. Cela dépendra du fait que le propriétaire dispose d’une évaluation récente du bien ou que la banque décide directement que le bien n’a pas pris de valeur. Dans ces cas, la maison ne devrait pas être réévaluée.

Lequel est le meilleur ?

Ainsi, la question de savoir s’il est plus économique de procéder à la novation d’une hypothèque ou à sa subrogation dépend de chaque cas. Par exemple, avec un montant d’hypothèque impayé de 100 000 euros et des frais d’évaluation de 300 euros, le coût de la subrogation d’une hypothèque peut être d’environ 550 euros, alors que dans le cadre de la novation – en devant payer les frais d’évaluation – le coût est d’environ 800 euros.

Olivia Feldman, cofondatrice du portail financier HelpMyCash.com, estime qu' »à l’heure actuelle, il est préférable de contracter un prêt hypothécaire fixe, notamment parce qu’il est encore possible de le signer avec un taux d’intérêt inférieur à 3 % si vous avez un bon profil ». Elle explique que, dans un scénario où une personne envisage de contracter une hypothèque variable parce qu’une hypothèque fixe à 2,50 % de TAEG lui semble chère, « elle doit comprendre que si l’Euribor maintient sa moyenne de septembre, à environ 2 %, avec un spread de 0,80 %, l’hypothèque variable, qui resterait à 2,80 % (la somme de l’Euribor plus le spread), serait déjà plus chère que l’hypothèque fixe ».

Selon lui, contracter une hypothèque variable maintenant signifie prendre beaucoup de risques en raison de l’incertitude qui règne sur le marché. « Mais comme nous ne savons pas non plus si l’Europe va finalement entrer en récession, ce qui pourrait amener l’Euribor à changer de tendance et à baisser l’année prochaine, il n’est pas conseillé de signer un taux fixe avec un taux d’intérêt exorbitant ».