Eli et Chema n’ont pas trop pensé à ça. Lorsque tout indiquait que les taux d’intérêt allaient augmenter et que l’Euribor devenait positif, avec un prêt hypothécaire de plus de 360 000 euros sur 27 ans pour leur maison jumelée, ils sont passés en janvier dernier d’un taux variable à un taux fixe pour s’assurer un paiement stable. Avec l’aide d’un intermédiaire, ils ont pu obtenir en quelques jours un TAEG de 0,88 % auprès de Liberbank (aujourd’hui fusionnée avec Unicaja Banco) sans aucun problème. Ils racontent avec soulagement – et une certaine fierté – comment leur décision leur a évité de payer plus cher dans les échéances futures, sachant que leur différentiel était de 1% plus Euribor et que le taux de référence a appuyé sur l’accélérateur et dépasse désormais 2,5% en taux journalier contre -0,5% en début d’année. Leurs amis Vanesa et Fidel veulent suivre leurs traces et ont commencé à se renseigner auprès de différentes institutions. Mais ils ne vont pas trouver un prix fixe aussi attractif.
Ils étaient au bon endroit au bon moment. L’année dernière et même au début de cette année, les taux fixes étaient en plein essor et les banques amélioraient les conditions pour prendre des hypothèques d’autres banques – ce qu’on appelle la subrogation. Mais aujourd’hui, le scénario est tout à fait différent. Les taux d’intérêt directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ont augmenté plus que prévu, passant à 1,25 %, et l’Euribor s’est envolé, les banques rendent rapidement les prêts hypothécaires fixes plus chers. car ils préfèrent les hypothèques variables afin d’obtenir des marges plus élevées. Vanessa et Fidel auront donc la chance d’obtenir un taux fixe d’environ 2,5 % ou inférieur à 3 %.
« J’ai commencé à me renseigner à la fin du mois d’août et Imagin m’a proposé un TAEG de 1,78 %. Evo Banco m’a proposé un TAEG de 2 %. Les autres étaient plus chers. Le problème, c’est qu’il faut rassembler beaucoup de papiers et remplir beaucoup de documents et qu’il faut quelques jours entre une chose et une autre. Je ne suis pas sûr que lorsque je reviendrai avec toutes les informations, ils me proposeront toujours la même chose. En outre, il y a beaucoup d’incertitude et si la guerre en Ukraine prend fin, l’Euribor pourrait se stabiliser. Le bon moment pour changer aurait été lorsqu’ils proposaient des taux fixes inférieurs à 1 %, mais j’ai attendu parce que j’ai un écart de 0,80 % et que je ne pensais pas que l’Euribor augmenterait si vite. Maintenant, je ne sais pas si cela en vaut la peine », explique Fidel.
Les analystes estiment que l’Euribor va ralentir sa hausse et terminer l’année autour de 2,5% en taux mensuel.
De nombreux citoyens ayant contracté une hypothèque à taux variable se trouvent actuellement dans la même situation. Les paiements augmentent de plus de 2 000 euros par an en moyenne, mais les experts estiment que l’Euribor pourrait freiner et terminer l’année autour de 2,5 %. La hausse pourrait s’arrêter là. En outre, les hypothèques fixes ne sont plus le produit vedette des banques et les taux d’intérêt annoncés dans les vitrines tournent généralement autour de 3 % de TAEG.
De moins en moins d’institutions financières publient des offres exclusives de subrogation, de changement d’hypothèque vers une autre banque. La plupart commercialisent les mêmes taux que pour les nouveaux prêts hypothécaires ou font des propositions personnalisées en fonction du client, en favorisant les plus solvables.
Openbank rembourse encore 500 euros à ceux qui lui apportent leur prêt.
Openbank maintient une promotion et rembourse jusqu’à 500 euros à ceux qui apportent leur hypothèque d’une autre entité avant le 31 octobre. Le prêt doit avoir au moins un an et nécessite un revenu minimum de 1 500 euros par mois pour un titulaire et de 2 000 euros pour deux titulaires. Si les conditions du bonus sont remplies et pour les montants supérieurs à 150 000 euros, il est possible d’obtenir un TAEG de 2,74 % pendant 15 ans. Banco Santander annonce sur son site web qu’il est possible d’améliorer les conditions en cas de subrogation de l’hypothèque « en fonction des caractéristiques du client et du prêt ». Son prêt hypothécaire fixe subventionné standard est à 3,31% APR.
Même offre
BBVA, CaixaBank, Kutxabank et Bankinter vous invitent à vous rendre dans une agence pour en savoir plus sur l’offre de subrogation. ING applique les mêmes conditions que si vous souscriviez un nouveau crédit pour l’achat d’une habitation : un taux d’intérêt fixe de 3,85 % TAEG pendant 25 ans par versement direct de votre salaire et la souscription d’une assurance habitation et d’une assurance vie. Il en va de même pour Ibercaja et Evo Banco, bien qu’ici le taux d’intérêt soit parmi les plus bas du marché, 2,52% APR et 2,53% APR, respectivement. Dans MonInvestisseur, le prix des nouvelles hypothèques et des subrogations est également identique pour le taux fixe, 3,11% TAP pour 15 ans et 3,19% TAP de 15 à 30 ans, sans lien avec le taux d’intérêt. Sur le site web d’Imagin, la banque mobile de CaixaBank, elle propose un TAEG de 2,17 % pour le dépôt direct du salaire.
Selon les dernières données de la Banque d’Espagne, les taux d’intérêt annuels pour les nouveaux prêts immobiliers ont augmenté pendant quatre mois consécutifs, passant de 1,65 % en mars à 1,91 % en juillet. Et les taux d’intérêt sur les renégociations sont également en hausse et dépassent déjà les 2%. Ces chiffres ne tiennent pas encore compte de la hausse des taux de la BCE en septembre, qui était de 75 points de base et faisait suite à la hausse de 50 points de base en juillet. De nouveaux mouvements à la hausse sont attendus avant la fin de l’année. Il faut donc s’attendre à ce que ces TAEG continuent à augmenter.
Les taux de renégociation sont passés de 1,66% en février à 2,04% en juillet.
« D’une manière générale, les hypothèques fixes captent vivement la hausse des taux de la BCE et sont susceptibles d’augmenter encore », déclare le président de l’Association espagnole des hypothèques (AHE), Santos González, qui estime que, « bien qu’il puisse y avoir quelques exceptions, il est difficile de trouver une banque qui joue contre l’évolution du marché et offre une bonne affaire ». Des sources bancaires assurent que certaines entités proposent encore des taux fixes très agressifs, de l’ordre de 2% avec des liens. « Certains clients annulent leurs prêts hypothécaires auprès d’institutions qui n’offrent pas des taux aussi avantageux. Ceux qui sont plus agressifs prennent des opérations », disent-ils. Et ils mettent en garde : « les clients doivent surveiller les produits qui leur sont proposés, à quels prix et avec quelles commissions ». L’assurance-vie, par exemple, peut être moins chère si elle est souscrite séparément auprès d’une entité autre que celle qui propose le prêt hypothécaire.
Calculs et dépenses
Pour savoir s’il vaut la peine, à l’heure actuelle, de passer d’une hypothèque fixe à une hypothèque variable, il est nécessaire d’utiliser la calculatrice. En poursuivant l’exemple de l’hypothèque variable de Vanesa et Fidel, avec un écart de 0,80% par rapport à l’Euribor et un capital restant dû de 180 000 euros pour 25 ans, leur taux effectif serait de 0,31% car l’Euribor il y a un an était à des niveaux négatifs de -0,492%. Ainsi, votre facture mensuelle était de 638 euros. En prenant le taux Euribor actuel de 2,128 %, le taux d’intérêt effectif serait maintenant de 2,928 % et le versement s’élèverait à 846 euros, soit 208 euros de plus par mois ou 2 496 euros de plus par an. Le couple devrait signer un taux fixe inférieur à 2,80 % pour ne pas être perdant, toujours au cas où l’Euribor continuerait à augmenter. Et à cela, il faudrait ajouter les frais de subrogation (voir support).
Les experts demandent de garder un œil sur les produits liés et les commissions
Le comparateur financier HelpMyCash.com indique qu’il est difficile de prévoir de combien l’Euribor va augmenter. « Il ne serait pas déraisonnable qu’il soit proche de 3 %. Tout dépendra de l’évolution de l’économie européenne », déclare la cofondatrice Olivia Feldman, qui précise que « vous pouvez toujours signer des prêts hypothécaires fixes avec un taux d’intérêt inférieur à 3 % si vous avez un bon profil ». Elle souligne qu’un prêt hypothécaire fixe à un TAEG de 2,50 % serait moins cher qu’un prêt hypothécaire variable avec un écart de 0,80 % et le taux Euribor moyen du moment en septembre.
Les clés du processus et les coûts associés
Subrogation. La subrogation du créancier consiste à changer l’hypothèque d’une banque à une autre. L’opération se traduit généralement par une amélioration du prix du prêt, sans qu’il soit nécessaire de l’annuler et d’en formaliser un nouveau. Dans tous les cas, il est conseillé de l’effectuer au cours de la première moitié de la durée de vie du prêt, qui est celle où l’on paie le plus d’intérêts s’il est régi par le système d’amortissement français. La loi sur les hypothèques de 2019 a grandement simplifié les procédures et limité les frais liés à ce processus qui, s’il est appliqué, doit toujours figurer dans l’acte de prêt. Le coût varie de 0 à 2% du montant à rembourser en fonction de la date de souscription du prêt. Dans les prêts hypothécaires variables signés après le 16 juin 2019, la commission peut être de 0,25% pendant les 3 premières années ou de 0,15% jusqu’à la cinquième année. Après ces 3 ou 5 ans respectivement, il n’y a plus de frais à payer. Les frais dérivés de l’évaluation se situent entre 200 et 400 euros selon le type de propriété. Il y a également des frais de notaire, d’enregistrement et d’agence qui sont payés par la nouvelle institution financière. Certaines banques facturent des frais d’arrangement qui ne sont pas réglementés par la loi.
Novation. Il s’agit de modifier toute clause de l’hypothèque par le biais d’un accord avec l’entité elle-même. Le taux d’intérêt, le capital, le délai de remboursement ou les exigences en matière de bonus peuvent être affectés. Les frais de novation d’un prêt hypothécaire sont généralement compris entre 0 et 1 % du pourcentage du prêt hypothécaire en attente de paiement. Dans le cadre de la novation, vous ne devez payer que l’évaluation du bien si nécessaire. Cela dépendra du fait que le propriétaire dispose d’une évaluation récente du bien ou que la banque décide directement que le bien n’a pas pris de valeur. Dans ces cas, la maison ne devrait pas être réévaluée.
Une nouvelle hypothèque, plus chère. Avec un montant d’hypothèque impayé de 100 000 euros et des frais d’évaluation de 300 euros, le coût de la subrogation d’une hypothèque peut être d’environ 550 euros ; tandis que dans le cas de la novation – devant payer les frais d’évaluation – le coût est d’environ 800 euros. En revanche, annuler un prêt hypothécaire et en signer un nouveau est plus coûteux. Vous devez non seulement assumer les coûts de la résiliation anticipée, mais aussi les coûts de la nouvelle hypothèque et des taxes.